貸款方案｜一按、二按、過橋貸款、轉按及重組融資

Financing Solutions

貸款方案

按你的資金需要、物業狀況及時間安排，

了解不同貸款方案的用途與分別。

先看清適合的方向，再決定下一步如何部署。

按你的資金需要、物業狀況及時間安排，

了解不同貸款方案的用途與分別。

先看清適合的方向，再決定下一步如何部署。

按你的資金需要、物業狀況及

時間安排，了解不同貸款方案的

用途與分別。先看清適合的方向，

再決定下一步如何部署。

不是只比較利率，而是比較整體可行性。

不是只比較利率，而是比較

整體可行性。

每個個案涉及的物業估值、現有按揭、收入文件、還款能力及還款時間表都不同，因此合適的方案，不一定只是利率最低，而是整體安排是否清楚、可行及可持續。

一按

首次按揭或已供斷物業重新安排

二按

保留原有按揭增加流動資金

過橋貸款

短期交收或批核時間差支援

轉按

重整按揭安排，提升資金靈活度

重組融資

整合負債與重整還款節奏

一按 First Mortgage

首次按揭或已供斷物業重新安排按揭

一按一般適合購入物業、原有物業已供斷後重新安排按揭，或在銀行按揭未能即時到位時，先尋找其他可行融資方式。對部分業主而言，一按不只是貸款安排，也是一種重新整理資產運用與現金流的方式。

常見情況

• 購入住宅、工商物業、村屋或車位

• 退休人士或自雇人士，未必有穩定收入

• 已供斷物業，希望重新提取資金

• 銀行按揭批核較慢，需先評估其他安排

• 希望把現有資產轉化為更靈活的資金空間

評估重點

• 物業估值與類型

• 現有按揭或樓契狀況

• 收入來源與還款能力

• 預計持有時間及未來還款時間表

二按 Second Mortgage

保留原有按揭下增加流動資金

保留原有按揭下增加流動

資金

二按適合原有按揭不想動、未到轉按時機，或銀行加按未必即時合適的情況。對希望保留現有低息按揭，同時額外取得流動資金的業主來說，二按可以是一個過渡選擇，但成本、年期、還款時間及能力都需要先看清。

常見情況

• 保留原有按揭不變

• 銀行加按批核需時或未能配合

• 需要短中期流動資金處理投資、裝修或周轉

• 先解決資金需要，再等待更合適的轉按時機

• 保留原有按揭不變

• 銀行加按批核需時或未能配合

• 需要短中期流動資金去投資、裝修或周轉

• 先解決資金需要，等待更合適的轉按時機

評估重點

• 原有按揭餘額與供款情況

• 二按成本及每月還款壓力

• 物業剩餘可借空間

• 未來是否計劃轉按或提早還款

流程

由初步了解至放款後跟進，每一步都先講清楚。

流程不是流水式填表，而是先把情境、物業、成本與還款方案排好次序，避免申請後才發現方向不合適。

流程不是流水式填表，而是先把情境、物業、成本與還款方案排好次序，避免

申請後才發現方向不合適。

建立清楚而保密的資金地圖

我們先了解物業、資金用途、時間表、收入情況與現有負債。這一步決定之後應該比較一按、二按、過橋、轉按，還是重組。

物業估價與可借空間

按地址、樓齡、用途、租約及市場成交，建立合理估值範圍。

方案比較

比較可借金額、總成本、還款壓力與文件要求。

配對機構

按情境篩選銀行或非銀行方案。

文件整理

減少反覆補件，提升批核效率。

放款與下一步安排

跟進批核、律師、贖契與放款時間，同時檢視後續轉按、出售或還款安排。

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過橋貸款 Bridging Loan

短期交收或批核時間差支援

過橋貸款主要處理短期資金缺口，例如買賣交收、銀行要求提前還款，或批核流程與付款期限之間出現時間差。重點不只是先取得資金，而是貸款前已清楚知道何時還款、如何還款，以及整體成本是否合理。

常見情況

• 樓宇買賣交收前資金未齊

• 銀行按揭未及時批出或放款

• 先完成物業交易，再等待出售或轉按

• 臨時資金缺口需短期過渡

評估重點

• 需要資金的時限有多急

• 預計還款時間與來源

• 短期利息成本能否承受

• 是否有明確出售、轉按或回款安排

轉按 Refinancing

重整按揭安排，提升資金靈活度

重整按揭安排，提升資金

靈活度

轉按不只是為了套現，也可能是為了重新安排供款、調整貸款結構，或在傳統銀行流程未必能即時配合時，先找較具彈性的方案。對已有按揭的業主來說，是否適合轉按，往往要一併看成本差異與未來計劃。

常見情況

• 現有按揭條件不再合適

• 希望套現作投資、裝修或周轉

• 銀行批核需時，想先部署其他安排

• 想重整貸款結構與每月供款壓力

評估重點

• 現有按揭罰息期與轉按成本

• 新方案的還款安排與彈性

• 套現後資金用途是否清晰

• 未來是否仍有再次轉按或出售安排

重組融資 Loan Restructuring

整合負債與重整還款節奏

重組融資適合有資產但短期債務壓力較重的情況，例如卡數、高息短債或營運貸款令現金流過度緊張。透過物業作抵押，把零散高息負債整合成較可預期的還款安排，重點不是單純延長債務，而是讓現金流回復可控。

常見情況

• 多項卡數或私人貸款令每月壓力偏高

• 生意貸款與個人債務互相拉扯

• 想整合高息短債，改善現金流節奏

• 希望保留提早還款或未來轉按的空間

評估重點

• 現時總負債與每月供款壓力

• 物業可承托的貸款空間

• 整合後總成本是否合理

• 還款期是否與收入節奏匹配

我們如何分析方案

清楚列出可行性、限制，以及不建議申請的情況。

我們會按你的個案，清楚列出物業估價、批核條件、總成本、還款安排、壓力評估、還款方法，以及不建議申請的情況。你不一定要即時申請，但應該先知道每個方案的可行性與限制。

先做方案自我檢測

估價

先看物業可承托的貸款空間

總成本

利息、費用與時間一併計

壓力評估

供款是否與收入節奏配合

還款方法

出售、轉按或回款是否清楚

FAQ

常見問題

我適合一按、二按，還是轉按？

要視乎現有按揭、物業估值、資金用途、時間表及收入文件而定。一般會先比較原按揭成本、可借空間及未來退出安排，再判斷方向。

有原有按揭在身，是否仍可借到流動資金？

可以評估，但要看原有按揭餘額、物業剩餘可借空間、二按或轉按成本，以及每月還款壓力是否可承受。

有原有按揭在身，是否仍可借到流動資金？

可以評估，但要看原有按揭餘額、物業剩餘可借空間、二按或轉按成本，以及每月還款壓力是否可承受。

過橋貸款最重要看什麼？

最重要是退出路徑。貸款前應清楚知道還款時間、還款來源、短期利息成本，以及是否已有出售、轉按或回款安排。

重組融資是否一定較著數？

不一定。重組要看整合後總成本、還款期、現金流改善幅度，以及會否只是延長債務。合適時可以改善壓力，不合適時應避免申請。

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忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介

Warning: You have to repay your loans. Don’t pay any intermediaries.

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